Garanties Construction Maison : Décennale, Biennale

Construire une maison neuve vous confère des droits puissants en matière de garanties. Trois protections légales obligatoires vous couvrent pendant 1, 2 et 10 ans après la réception des travaux. Connaître ces garanties, leur champ d'application et les démarches pour les activer est indispensable pour protéger votre investissement (cadre fixé par la loi Spinetta et le Code civil, source : Légifrance 2026).

Toute maison neuve en France bénéficie de trois garanties légales obligatoires : la garantie de parfait achèvement (1 an, tous désordres signalés), la garantie biennale (2 ans, équipements dissociables) et la garantie décennale (10 ans, solidité et habitabilité). Ces garanties débutent à la date de réception des travaux, conformément à la loi Spinetta de 1978 et au Code de la construction.

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Quelles sont les 3 garanties obligatoires après la construction ?

Garantie de parfait achèvement (1 an) : tous les désordres signalés

Garantie de parfait achèvement (GPA) : protection légale de 1 an couvrant tous les désordres signalés après réception, qu’ils soient esthétiques, techniques ou de conformité.

La garantie de parfait achèvement (GPA) est la plus large des trois garanties. Pendant 1 an après la réception, le constructeur est tenu de réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, quels qu'ils soient :

• Défauts apparents constatés à la réception (réserves).
• Défauts apparus après la réception et signalés dans l'année.
• Malfaçons, non-conformités au contrat, défauts esthétiques.

Pour faire jouer cette garantie, signalez les désordres par courrier recommandé (LRAR) au constructeur en décrivant précisément les problèmes.

Garantie biennale (2 ans) : équipements dissociables

Garantie biennale (ou bon fonctionnement) : couverture de 2 ans des équipements démontables sans détériorer le bâti.

La garantie de bon fonctionnement (dite biennale) couvre pendant 2 ans les équipements dissociables du bâtiment, c'est-à-dire ceux qui peuvent être retirés ou remplacés sans endommager la structure :

• Robinetterie et sanitaires.
• Volets roulants et stores.
• Radiateurs et convecteurs.
• VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée).
• Portes intérieures.
• Revêtements de sol non scellés (parquet flottant).
• Système domotique.

Garantie décennale (10 ans) : solidité et habitabilité

Garantie décennale : assurance obligatoire couvrant pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité ou rendant le logement inhabitable.

La garantie décennale est la protection la plus importante. Pendant 10 ans après la réception, elle couvre les désordres qui :

• Compromettent la solidité de l'ouvrage (murs porteurs, fondations, charpente, toiture).
• Rendent la maison impropre à sa destination (problème rendant le logement inhabitable ou dangereux).
• Affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables (canalisations encastrées, chauffage central intégré).

Tableau comparatif des 3 garanties

Critère	Parfait achèvement	Biennale	Décennale
Durée	1 an	2 ans	10 ans
Couverture	Tous désordres signalés	Équipements dissociables	Solidité + habitabilité
Exemples	Peinture, carrelage, finitions	Volets, robinets, VMC	Fissures, infiltrations, fondations
Interlocuteur	Constructeur	Constructeur	Constructeur + assureur décennale
Procédure	LRAR au constructeur	LRAR au constructeur	LRAR + déclaration DO
Base légale	Art. 1792-6 Code civil	Art. 1792-3 Code civil	Art. 1792 Code civil

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Que couvre exactement la garantie décennale ?

La garantie décennale cible les désordres graves du bâtiment. Elle s’applique uniquement aux dommages structurels ou rendant le logement inhabitable, avec une responsabilité encadrée par le Code civil (art. 1792, source : Légifrance).

Les désordres affectant la solidité de l'ouvrage

Solidité de l’ouvrage : capacité des éléments structurels (fondations, murs porteurs, charpente) à assurer la stabilité du bâtiment.

Sont couverts les dommages qui portent atteinte aux éléments structurels de la construction :

• Fissures dans les murs porteurs (traversantes ou évolutives).
• Affaissement ou tassement différentiel des fondations.
• Déformation ou effondrement de la charpente.
• Défaillance de la couverture (infiltrations récurrentes).
• Problèmes de dalle ou plancher (fissures, déformation).

Les désordres rendant la maison impropre à sa destination

Impropriété à la destination : situation où le logement ne peut plus être utilisé normalement (insalubrité, danger, impossibilité de chauffer).

Même sans atteinte à la solidité, certains désordres rendent la maison inhabitable :

• Infiltrations d'eau par la toiture, les murs ou le sous-sol.
• Problèmes d'étanchéité des fondations (remontées capillaires massives).
• Défaillance du système de chauffage central rendant la maison non chauffable.
• Défaut d'isolation thermique grave (condensation, moisissures étendues).
• Problèmes d'assainissement (réseau défaillant, odeurs persistantes).

Exemples concrets (fissures, infiltrations, effondrement)

• Fissures structurelles apparues 3 ans après la réception dans les murs porteurs : décennale.
• Infiltration de toiture récurrente malgré les réparations : décennale.
• Volet roulant qui ne fonctionne plus au bout de 18 mois : biennale.
• Peinture qui s'écaille 6 mois après la réception : parfait achèvement.
• Carrelage de salle de bains qui se décolle après 5 ans sans impact structurel : non couvert (ni biennale ni décennale car purement esthétique).

Ce qui n'est PAS couvert par la décennale

• Les défauts esthétiques sans impact sur la solidité ou l'habitabilité.
• L'usure normale des matériaux et équipements.
• Les dommages résultant d'un défaut d'entretien du propriétaire.
• Les dommages causés par un usage anormal du bâtiment.
• Les aménagements extérieurs non liés au bâtiment (clôtures, allées, végétation).

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Comment faire jouer une garantie de construction ?

Faire jouer une garantie suit une procédure précise. En pratique, 90 % des dossiers passent par un courrier LRAR puis une déclaration à l’assurance (source : ANIL 2026).

Étape 1 -- Constater le désordre par écrit (LRAR)

LRAR (Lettre recommandée avec accusé de réception) : mode d’envoi légal permettant de prouver la date de signalement d’un sinistre.

Dès la constatation d'un désordre, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur décrivant :

• La nature précise du désordre (fissure, infiltration, dysfonctionnement).
• Sa localisation (pièce, mur, équipement).
• La date de constatation.
• Des photos en pièces jointes.

Conservez une copie de ce courrier et l'accusé de réception : ils constituent des preuves en cas de litige.

Étape 2 -- Déclarer le sinistre à l'assureur

Assurance dommages-ouvrage (DO) : assurance obligatoire qui indemnise rapidement les réparations relevant de la garantie décennale, sans attendre la décision de justice.

Si le désordre relève de la garantie décennale, déclarez-le simultanément à votre assurance dommages-ouvrage (DO). L'assureur DO vous indemnisera sous 90 jours sans attendre la détermination des responsabilités. Le déclenchement intervient souvent après la réception des travaux.

Étape 3 -- Expertise et indemnisation

Expert bâtiment : professionnel mandaté par l’assureur pour évaluer les désordres et chiffrer les réparations.

L'assureur mandatera un expert pour constater les désordres et évaluer le coût des réparations. L'expert produit un rapport sur la base duquel l'assureur accepte ou refuse la prise en charge. En cas d'acceptation, l'indemnisation est versée sous 90 jours.

L'assurance dommages-ouvrage accélère la procédure

Sans assurance DO, la procédure peut durer 3 à 5 ans (action en responsabilité décennale contre le constructeur, expertise judiciaire, jugement). Avec l'assurance DO, vous êtes indemnisé sous 90 jours et c'est l'assureur qui se retourne ensuite contre le constructeur.

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Que faire en cas de malfaçon de construction ?

Une malfaçon se traite d’abord à l’amiable, puis par expertise si nécessaire. Dans la pratique terrain, 70 % des litiges se règlent avant tribunal (source : FFB 2025).

La mise en demeure amiable

Mise en demeure : courrier formel exigeant l’exécution d’une obligation sous délai, avec valeur juridique.

La première étape est toujours la voie amiable. Envoyez une mise en demeure par LRAR au constructeur, en fixant un délai raisonnable (15-30 jours) pour intervenir. Décrivez précisément les malfaçons et rappelez les garanties légales applicables.

Le recours à un expert indépendant

Si le constructeur conteste la malfaçon ou ne réagit pas, faites constater les désordres par un expert indépendant en bâtiment (800-1 500 euros). Le rapport d'expertise constitue une preuve recevable en justice et renforce votre position dans la négociation.

Le recours judiciaire (tribunal, référé-expertise)

• Référé-expertise : procédure rapide (2-4 mois) pour obtenir une expertise judiciaire contradictoire.
• Assignation au fond : procédure complète devant le tribunal judiciaire (12-24 mois).
• Médiation judiciaire : solution intermédiaire proposée par le juge.

Le cas de la faillite du constructeur

Si le constructeur fait faillite pendant la période de garantie :

• En CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), encadré par la loi de 1990, le garant prend le relais comme expliqué dans le contrat CCMI.
• L'assurance décennale du constructeur reste valable 10 ans, même en cas de faillite. L'assureur reste tenu d'indemniser.
• L'assurance dommages-ouvrage vous protège quelle que soit la situation financière du constructeur.

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Garanties supplémentaires du CCMI

Le CCMI apporte des sécurités financières en plus des garanties légales. C’est le contrat le plus protecteur pour un particulier (source : Ministère du Logement).

Garantie de livraison à prix et délais convenus

Garantie de livraison : engagement d’un organisme financier de terminer le chantier au prix et délai fixés en cas de défaillance du constructeur.

Spécifique au CCMI, cette garantie assure que la maison sera livrée au prix convenu et dans le délai contractuel. Un organisme garant financier se porte caution et prend en charge l'achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur.

Garantie de remboursement des acomptes

Garantie de remboursement : protection des sommes versées avant l’ouverture du chantier si le projet est annulé.

En cas d'annulation du CCMI (rétractation, non-obtention du permis ou du prêt), toutes les sommes versées sont intégralement remboursées. Le garant financier garantit ce remboursement même si le constructeur ne peut pas le faire.

Pour un panorama complet du CCMI, consultez notre guide sur le contrat CCMI et la réception des travaux.

Les garanties representent un poste non negligeable dans le budget total. Pour une estimation complete, consultez notre analyse nationale des prix de construction de maison.

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FAQ -- Garanties construction

La garantie décennale est-elle transférable en cas de revente ?

Oui, la garantie décennale est attachée au bien et non au propriétaire. Si vous vendez votre maison dans les 10 ans suivant la réception, l'acheteur bénéficie automatiquement de la garantie décennale pour la durée restante. Le notaire vérifie systématiquement cette information lors de la vente (source : Notaires de France).

Que faire si le constructeur refuse d'intervenir sous garantie ?

Envoyez une mise en demeure par LRAR en rappelant l'obligation légale (article 1792 du Code civil). Si le constructeur persiste, déclarez le sinistre à votre assurance dommages-ouvrage et saisissez un conciliateur de justice (gratuit). En dernier recours, le tribunal judiciaire peut prononcer une condamnation avec astreinte.

Les garanties couvrent-elles les travaux réalisés par des sous-traitants ?

Oui. En CCMI, le constructeur est le responsable unique vis-à-vis du maître d'ouvrage, y compris pour les sous-traitants. La garantie décennale couvre l’ensemble de l’ouvrage, quel que soit l’intervenant (source : FFB).

Peut-on perdre le bénéfice de la garantie décennale ?

Oui, dans certains cas précis. Elle peut être exclue si les dommages proviennent d’une cause étrangère (catastrophe naturelle, faute du propriétaire) ou d’un refus de préconisation technique comme une étude de sol pourtant recommandée.

La garantie décennale couvre-t-elle les fissures ?

Oui, mais uniquement si elles sont structurelles. Une fissure traversante ou évolutive affectant un mur porteur relève de la décennale, tandis qu’une microfissure esthétique reste hors garantie.

Combien coûte l’assurance dommages-ouvrage ?

Le coût moyen d’une DO représente 1 à 3 % du prix de construction, soit environ 3 000 à 8 000 € pour une maison de 150 000 à 300 000 € (source : assureurs construction 2026).

Quand commencent les garanties construction ?

Les garanties démarrent à la réception des travaux, moment clé validé par un procès-verbal signé entre le client et le constructeur. Cette étape marque le point de départ des délais légaux (1, 2 et 10 ans).

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Article rédigé par l'équipe éditoriale de simulateur-prix-construction-maison.fr -- Experts en construction de maisons individuelles. Dernière mise à jour : février 2026. Sources : Légifrance, Code de la construction, ANIL, Service-Public.fr.

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