Simulation de prêt construction 2026 : calculer vos mensualités

Pour simuler un prêt construction, il faut calculer deux phases : pendant le chantier, des intérêts intercalaires sur les seules sommes débloquées ; après la livraison, une mensualité constante. Exemple : 200 000 € empruntés à un taux hypothétique de 3,3 % sur 25 ans donnent environ 980 € par mois hors assurance, pour environ 94 000 € d'intérêts au total.

Cette page vous donne les formules, des tableaux de mensualités prêts à l'emploi et la méthode pour intégrer le terrain, le PTZ et les autres prêts aidés. Les montants sont des exemples calculés avec des hypothèses explicites : ce ne sont pas des offres de prêt. Pour connaître d'abord le prix de votre maison, utilisez le simulateur de prix de construction.

Calcul de la mensualité d'un emprunt immobilier

La mensualité d'un prêt amortissable à taux fixe se calcule ainsi :

Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n)

où C est le capital emprunté, t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. L'assurance emprunteur s'ajoute (par exemple 0,30 % par an du capital emprunté, soit 50 € par mois pour 200 000 €).

Tableau des mensualités selon le montant et la durée

Capital emprunté	15 ans	20 ans	25 ans
100 000 €	705 €	570 €	490 €
150 000 €	1 058 €	855 €	735 €
200 000 €	1 410 €	1 139 €	980 €
250 000 €	1 763 €	1 424 €	1 225 €
300 000 €	2 115 €	1 709 €	1 470 €

Hypothèse : taux nominal de 3,3 % quelle que soit la durée, hors assurance. Calcul d'annuité constante.

Calcul du coût du crédit

Pour 200 000 € à 3,3 %, hors assurance :

Durée	Mensualité	Coût total des intérêts	Assurance (0,30 %/an)
15 ans	1 410 €	≈ 53 800 €	≈ 9 000 €
20 ans	1 139 €	≈ 73 500 €	≈ 12 000 €
25 ans	980 €	≈ 94 000 €	≈ 15 000 €

Effet du taux sur la mensualité

Pour 200 000 € sur 25 ans, hors assurance :

Taux (hypothèse)	Mensualité	Coût total des intérêts
3,0 %	948 €	≈ 84 500 €
3,3 %	980 €	≈ 94 000 €
3,5 %	1 001 €	≈ 100 400 €
4,0 %	1 056 €	≈ 116 700 €

Pour les taux réellement pratiqués ce mois-ci, consultez notre baromètre des taux du crédit construction.

Ce qu'une simulation de prêt construction doit intégrer en plus

Un calcul d'emprunt classique ne suffit pas pour une maison neuve. Une simulation de prêt construction ajoute :

• le déblocage progressif : la banque verse les fonds au rythme des appels de fonds du constructeur ;
• les intérêts intercalaires pendant le chantier ;
• le cumul de plusieurs prêts (PTZ, Action Logement, PEL) avec des durées et des différés différents ;
• le terrain, payé avant ou financé avec la maison.

Étape 1 : renseignez le budget total (terrain + construction + frais)

• Le prix du terrain.
• Le coût de construction : devis constructeur, ou estimation avec le simulateur. Repère : la maison médiane estimée sur le site en 2026 mesure 110 m² et coûte 227 052 € hors terrain (baromètre 2026).
• Les frais annexes : notaire, viabilisation, étude de sol, assurance dommages-ouvrage, taxe d'aménagement (voir aussi l'estimation en ligne d'un devis de construction).

Étape 2 : indiquez votre apport, terrain compris

Les banques attendent en général au moins 10 % d'apport, idéalement 15 à 20 %. Si vous possédez déjà le terrain, sa valeur est en général retenue comme apport (voir la section dédiée plus bas). Détails dans notre guide de l'apport personnel.

Étape 3 : ajoutez les prêts aidés

• PTZ : 10 à 30 % du coût de l'opération selon la tranche de revenus, pour une maison neuve dans toutes les zones, 108 000 € au maximum ; calculez-le avec notre simulateur PTZ 2026 et le guide PTZ 2026.
• Action Logement : jusqu'à 30 000 € à 1 % (hors assurance) sur 25 ans au maximum, pour les salariés éligibles (prêt Action Logement).
• PEL : prêt jusqu'à 92 000 € selon vos droits acquis.

Ces prêts réduisent la part empruntée au taux du marché.

Étape 4 : comparez les durées et vérifiez le taux d'endettement

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée à 25 ans (jusqu'à 27 ans quand la construction impose un différé). Calcul : (total des mensualités de crédit ÷ revenus nets) × 100. Exemple : 980 € + 50 € d'assurance = 1 030 € par mois, soit des revenus nets d'au moins 2 943 €. Pour aller plus loin : budget maison selon votre salaire.

Terrain et apport en nature : comment le simuler

Les questions « le terrain compte-t-il comme apport ? » et « apport en nature » reviennent dans presque toutes les demandes de prêt construction.

Situation	Comment le saisir dans votre simulation
Terrain déjà acheté et payé	Valeur du terrain = apport ; seuls la maison et les frais sont à financer
Terrain reçu par donation ou héritage	Valeur estimée = apport en nature, si la banque l'accepte
Terrain encore en cours de remboursement	Seule la part remboursée compte ; ajoutez la mensualité en cours à vos charges
Terrain acheté en même temps que la maison	Terrain inclus dans le montant à financer ; premier déblocage chez le notaire

Exemple : terrain payé 80 000 €, maison 220 000 €, opération totale 300 000 €. Le terrain représente près de 27 % d'apport. Si vous ajoutez 15 000 € d'épargne pour les frais, il reste 205 000 € à financer.

Ce traitement relève de la politique de chaque banque, pas d'une règle légale : faites-le confirmer par votre banque ou votre courtier. Voir aussi notre guide du budget de construction avec un terrain déjà possédé.

Comment lire les résultats de votre simulation ?

Les mensualités en phase de construction (intérêts intercalaires)

Pendant le chantier, vous ne remboursez pas de capital. En différé partiel, vous payez chaque mois des intérêts intercalaires croissants au fil des déblocages ; en différé total, vous ne payez rien, mais les intérêts s'ajoutent au capital.

Calcul : intérêts d'un mois = capital débloqué × taux annuel ÷ 12. Exemple : prêt de 200 000 € à 3,3 %, chantier de 12 mois suivant l'échéancier légal du CCMI (15 % à l'ouverture, 25 % aux fondations, 40 % aux murs, 60 % hors d'eau, 75 % hors d'air, 95 % aux équipements) : environ 3 400 € d'intérêts intercalaires au total, de 82 € le premier mois à 522 € le dernier. Le détail est dans notre guide du déblocage des fonds et des intérêts intercalaires.

Les mensualités après la livraison

C'est la mensualité que vous paierez pendant 20 ou 25 ans. Elle comprend le remboursement du capital, les intérêts et l'assurance emprunteur. Si vous bénéficiez d'un PTZ avec différé, la mensualité augmente lorsque son remboursement commence.

Le coût total du crédit

• Les intérêts du prêt principal (le poste principal).
• Les intérêts intercalaires pendant le chantier.
• L'assurance emprunteur.
• Les frais de dossier et de garantie.

Exemple de simulation complète

Hypothèses (exemple, pas une offre) : maison 165 000 € + terrain 65 000 € = 230 000 € ; apport 30 000 € ; PTZ de 20 % (tranche 2), en supposant que le plafond du coût de l'opération applicable au foyer atteint 230 000 € ; prêt Action Logement de 30 000 € ; prêt bancaire à 3,3 % sur 25 ans.

Paramètre	Valeur
Budget total	230 000 €
Apport	30 000 € (13 %)
PTZ	46 000 € à 0 %, remboursement différé
Prêt Action Logement	30 000 € à 1 % sur 25 ans : ≈ 113 €/mois
Prêt bancaire	124 000 € à 3,3 % sur 25 ans : ≈ 608 €/mois
Mensualité pendant le différé du PTZ (hors assurance)	≈ 721 €/mois
Même projet sans PTZ ni Action Logement	200 000 € empruntés : ≈ 980 €/mois

Le remboursement du PTZ s'ajoute ensuite, après le différé fixé par votre tranche. Pour voir l'ensemble du montage, consultez notre guide du financement de la construction.

Questions fréquentes

Comment calculer la mensualité d'un emprunt pour une maison ?

Avec la formule d'annuité constante : capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. Exemple : 200 000 € à 3,3 % sur 25 ans donnent environ 980 € par mois, hors assurance.

Quelle différence entre une simulation de prêt classique et une simulation de prêt construction ?

Une simulation de prêt construction ajoute le déblocage progressif des fonds, les intérêts intercalaires pendant le chantier, le cumul de plusieurs prêts (PTZ, Action Logement, PEL) et le traitement du terrain, payé avant ou financé avec la maison.

Le terrain constitue-t-il un apport pour un prêt construction ?

En général oui : un terrain déjà payé est intégré au coût de l'opération et sa valeur compte comme apport, y compris un terrain reçu en donation (apport en nature). C'est une pratique bancaire, pas une règle légale : chaque banque fixe sa politique.

Comment calculer mes intérêts intercalaires ?

Chaque mois, multipliez le capital déjà débloqué par le taux annuel divisé par 12, puis additionnez les mois du chantier. Pour 200 000 € à 3,3 % sur un chantier de 12 mois, comptez environ 3 400 € avec l'échéancier légal du CCMI.

Quel taux utiliser pour ma simulation en 2026 ?

Le taux dépend de votre profil, de la durée et du mois. Partez du baromètre des taux, puis testez plusieurs hypothèses : sur 200 000 € et 25 ans, passer de 3,0 % à 3,5 % ajoute environ 53 € par mois.

La simulation tient-elle compte de l'assurance emprunteur ?

Nos tableaux sont hors assurance. Ajoutez-la : par exemple 0,30 % par an du capital, soit 50 € par mois pour 200 000 €. Le taux réel dépend de votre âge, de votre santé et du contrat (groupe ou délégation).

Comment savoir si mon taux d'endettement est acceptable ?

Divisez le total de vos mensualités de crédit, assurance comprise, par vos revenus nets : le résultat ne doit pas dépasser 35 % (règle du HCSF).

Peut-on simuler un financement sans apport ?

Oui, mais le dossier sera plus difficile : la banque devra financer aussi les frais. Un terrain déjà payé, des prêts aidés et un reste à vivre confortable améliorent nettement vos chances.

Sources

• Article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation (échéancier du CCMI), Légifrance.
• Service-public.fr, fiche F10871 : prêt à taux zéro (PTZ).
• Action Logement : conditions du prêt accession.
• Haut Conseil de stabilité financière : décision sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers (35 %, 25 ans).
• Calculs de mensualités : formule d'annuité constante, hypothèses indiquées sous chaque tableau.