Aide Primo-Accedant 2026 : Toutes les Aides pour Acheter
Primo-accedant en 2026 ? PTZ elargi, donation 100K exoneree, Action Logement, PAS : toutes les aides pour votre premier achat immobilier. Guide complet.
En 2026, les primo-accedants beneficient de conditions historiquement favorables pour construire : PTZ elargi aux maisons individuelles sur tout le territoire (jusqu'a 108 000 EUR a 0 %), plafonds revalorises de 8 a 13 %, et nouveau dispositif de donation exoneree de 100 000 EUR entre parents et enfants. Les primo-accedants representent desormais 30 a 35 % des transactions immobilieres, selon economie.gouv.fr, CAFPI et Foncia.
Mis a jour le 10 fevrier 2026 | Par Christophe Bini, expert construction depuis 30 ans
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Sommaire
- Qu'est-ce qu'un primo-accedant en 2026 ?
- Quelles sont les aides exclusives aux primo-accedants en 2026 ?
- Les nouveautes 2026 pour les primo-accedants
- Comment constituer son dossier de primo-accedant ?
- Plan de financement type pour un primo-accedant en 2026
- Les erreurs a eviter quand on est primo-accedant
- FAQ Primo-Accedant 2026
- Sources
Qu'est-ce qu'un primo-accedant en 2026 ?
Definition legale : ne pas avoir ete proprietaire depuis 2 ans
Au sens de la loi, un primo-accedant est une personne qui n'a pas ete proprietaire de sa residence principale au cours des deux dernieres annees precedant l'offre de pret (article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation).
Concretement :
- Si vous etes locataire depuis plus de 2 ans : vous etes primo-accedant
- Si vous etes heberge a titre gratuit (chez vos parents par exemple) : vous etes primo-accedant
- Si vous avez vendu votre residence principale depuis plus de 2 ans : vous redevenez primo-accedant
- Si vous etes proprietaire d'une residence secondaire uniquement : vous etes considere comme primo-accedant (vous n'etes pas proprietaire de votre residence principale)
Attention : le statut de primo-accedant s'apprecie pour chaque personne du menage. Dans un couple, il suffit qu'un des deux conjoints ne soit pas proprietaire depuis 2 ans pour que le menage soit eligible au PTZ.
Les exceptions (handicap, catastrophe naturelle, invalidite)
Certaines situations permettent d'acceder aux dispositifs primo-accedant meme si vous etes proprietaire de votre residence principale :
- Titulaire d'une carte mobilite inclusion (ancienne carte d'invalidite)
- Beneficiaire de l'AAH (Allocation aux Adultes Handicapes)
- Victime d'une catastrophe naturelle ou technologique rendant le logement inhabitable
Source : Service-Public.fr, article L. 31-10-3 CCH.
Quelles sont les aides exclusives aux primo-accedants en 2026 ?
Trois dispositifs majeurs sont reserves aux primo-accedants ou leur donnent un acces privilegier :
Le PTZ 2026 elargi : jusqu'a 30 % a 0 % pour les maisons
Le Pret a Taux Zero est le dispositif phare pour les primo-accedants. Depuis avril 2025, il est de nouveau accessible pour la construction de maisons individuelles neuves sur l'ensemble du territoire francais.
| Tranche | Quotite maison neuve | Differe de remboursement |
|---|---|---|
| Tranche 1 (modeste) | 30 % | 10 ans |
| Tranche 2 | 20 % | 8 ans |
| Tranche 3 | 20 % | 4 ans |
| Tranche 4 (aisee) | 10 % | 0 an |
Source : economie.gouv.fr, bareme PTZ 2026.
Montant maximal : 108 000 EUR (famille de 5+ personnes, zone A, tranche 1). Consultez notre guide complet PTZ 2026 pour les baremes detailles.
Le PAS : 100 % du financement + droit aux APL
Le Pret d'Accession Sociale est reserve aux menages modestes et intermediaires (plafonds identiques au PTZ). Ses deux avantages uniques :
- Il peut financer 100 % du cout de l'operation (hors frais de notaire), permettant de construire meme sans apport
- Il est le seul pret immobilier ouvrant droit aux APL accession, soit une reduction effective de 100 a 200 EUR/mois sur les mensualites
L'exoneration de taxe fonciere (declaration 90 jours)
Toute construction neuve beneficie d'une exoneration de taxe fonciere de 2 ans minimum (article 1383 du CGI). Pour en beneficier, le primo-accedant doit deposer la declaration H1 (formulaire 6650) dans les 90 jours suivant l'achevement de la construction.
Certaines communes prolongent cette exoneration jusqu'a 10 ans pour les logements performants sur le plan energetique.
Les nouveautes 2026 pour les primo-accedants
PTZ etendu aux maisons individuelles sur tout le territoire
C'est la grande nouveaute en vigueur depuis avril 2025 : le PTZ est de nouveau accessible pour les maisons individuelles neuves dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C). Auparavant limite aux appartements neufs en zones tendues, le dispositif couvre desormais le projet immobilier prefere des Francais.
Selon economie.gouv.fr, le nombre de PTZ distribues a augmente de 30 % depuis cette extension, avec plus de 40 000 prets accordes au second semestre 2025.
Plafonds PTZ revalorises de 8 a 13 %
Les plafonds de ressources ont ete significativement augmentes, elargissant le nombre de menages eligibles :
| Zone | Plafond pour 2 personnes (ancien) | Plafond pour 2 personnes (2026) | Hausse |
|---|---|---|---|
| Zone A | ~67 000 EUR | 73 500 EUR | +9,7 % |
| Zone B1 | ~47 000 EUR | 51 750 EUR | +10,1 % |
| Zone B2 | ~43 000 EUR | 47 250 EUR | +9,9 % |
| Zone C | ~38 000 EUR | 42 750 EUR | +12,5 % |
Source : economie.gouv.fr, comparaison baremes 2024 vs 2026.
Donation exoneree 100 000 EUR entre parents et enfants
Le nouveau dispositif de donation exoneree permet a chaque parent de donner jusqu'a 100 000 EUR a chaque enfant sans droits de donation, specifiquement pour l'acquisition ou la construction de la residence principale.
Concretement, un couple de parents peut transmettre 200 000 EUR a leur enfant primo-accedant en franchise totale de droits. Ce dispositif est cumulable avec l'abattement classique de 100 000 EUR par parent/enfant tous les 15 ans (economie.gouv.fr).
Les primo-accedants representent 30 a 35 % des transactions
Selon les observatoires CAFPI et Foncia, les primo-accedants representent 30 a 35 % des transactions immobilieres en 2026, une proportion en hausse portee par les dispositifs d'aide renforces (PTZ elargi, donation exoneree). En 2024, cette part etait de 25 a 28 %.
Comment constituer son dossier de primo-accedant ?
Les documents a reunir
| Document | Utilite | Ou l'obtenir |
|---|---|---|
| Avis d'imposition N-2 | Verifier le RFR et l'eligibilite PTZ | impots.gouv.fr |
| Attestation de non-propriete | Prouver le statut primo-accedant | Declaration sur l'honneur |
| Justificatif de domicile | Confirmer le statut de locataire/heberge | Quittances de loyer ou attestation d'hebergement |
| Pieces d'identite | Identification | CNI ou passeport |
| Bulletins de salaire | Capacite de remboursement | 3 derniers mois |
| Releves bancaires | Gestion financiere | 3 derniers mois |
| Projet de construction | CCMI ou devis constructeur | Constructeur |
| Permis de construire | Faisabilite du projet | Mairie |
Ou s'adresser : banque, courtier, ADIL
Trois interlocuteurs pour vous accompagner :
- Votre banque : premier contact pour evaluer votre capacite d'emprunt et verifier votre eligibilite au PTZ
- Un courtier : compare les offres de 20 a 50 banques et optimise votre plan de financement. Particulierement utile pour les primo-accedants qui ne maitrisent pas les arcanes du financement construction
- L'ADIL (Agence Departementale d'Information sur le Logement) : conseil gratuit et neutre sur les aides disponibles, les droits et les demarches. Il existe 80 ADIL en France, rattachees a l'ANIL (anil.org)
Plan de financement type pour un primo-accedant en 2026
Exemple : couple primo, zone B2, revenus 45 000 EUR, projet 200 000 EUR
| Element | Detail |
|---|---|
| Situation | Couple primo-accedant, 30 et 28 ans, zone B2 |
| Revenus | 3 200 EUR nets/mois (RFR 45 000 EUR) |
| Projet | Terrain 55 000 EUR + maison 110 m2 (145 000 EUR) = 200 000 EUR |
Empilement : PTZ + Action Logement + PAS
| Source de financement | Montant | Taux | Duree | Mensualite |
|---|---|---|---|---|
| PTZ (tranche 2, quotite 20 %) | 40 000 EUR | 0 % | 22 ans, differe 8 ans | 0 EUR puis 242 EUR |
| Action Logement | 30 000 EUR | 1 % | 25 ans | 113 EUR |
| PAS (solde) | 130 000 EUR | 3,50 % | 25 ans | 654 EUR |
| Total | 200 000 EUR |
Mensualite totale : environ 850 EUR/mois (hors APL)
| Periode | Mensualite totale | Taux d'endettement |
|---|---|---|
| Annees 1 a 8 (differe PTZ) | ~767 EUR/mois | 24 % |
| Annees 9 a 22 (remboursement PTZ) | ~1 009 EUR/mois | 31,5 % |
| Annees 23 a 25 (PTZ rembourse) | ~767 EUR/mois | 24 % |
| Mensualite moyenne ponderee | ~850 EUR/mois | 26,6 % |
Avec les APL accession (estimees a ~120 EUR/mois grace au PAS) : mensualite effective reduite a environ 730 EUR/mois en moyenne.
Economie totale par rapport a un financement 100 % bancaire a 3,35 % :
| Poste d'economie | Montant |
|---|---|
| Economie d'interets (PTZ a 0 %) | ~22 000 EUR |
| Economie d'interets (AL a 1 % vs 3,35 %) | ~11 000 EUR |
| APL accession (estimation sur 25 ans) | ~36 000 EUR |
| Exoneration taxe fonciere (2 ans) | ~3 000 EUR |
| Economie totale estimee | ~72 000 EUR |
Retrouvez la methodologie complete dans notre guide pilier financement construction.
Les erreurs a eviter quand on est primo-accedant
Ne pas verifier son eligibilite PTZ avant de signer
L'erreur la plus frequente : signer un CCMI ou un compromis de terrain sans avoir verifie au prealable son eligibilite au PTZ. Si vous decouvrez trop tard que vous n'etes pas eligible (revenus depassant les plafonds, maison non conforme RE2020), votre plan de financement peut etre compromis.
Conseil : faites verifier votre eligibilite par votre banque ou courtier avant tout engagement contractuel.
Oublier les frais annexes (15-20 % du budget)
Les primo-accedants sous-estiment systematiquement les frais annexes qui representent 15 a 20 % du budget total :
- Frais de notaire (terrain) : 7-8 %
- Viabilisation : 5 000 a 15 000 EUR
- Etude de sol G2 : 1 500 a 3 000 EUR
- Assurance dommages-ouvrage : 2 a 4 %
- Taxe d'amenagement : variable
- Amenagements exterieurs : 10 000 a 30 000 EUR
Consultez notre article sur l'apport personnel construction pour bien calibrer votre budget.
Ne pas comparer les offres de pret (ecart de 10 000-20 000 EUR)
Se contenter de l'offre de sa banque habituelle est une erreur couteuse. L'ecart entre la meilleure et la moins bonne offre peut atteindre 0,30 a 0,50 % de taux, soit 10 000 a 20 000 EUR de difference sur la duree du pret.
Conseil : sollicitez au minimum 3 banques et 1 courtier. Le courtier est particulierement precieux pour les primo-accedants qui meconnaissent les specificites du pret construction.
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FAQ Primo-Accedant 2026
Qu'est-ce qu'un primo-accedant exactement ?
Un primo-accedant est une personne qui n'a pas ete proprietaire de sa residence principale au cours des 2 dernieres annees. Etre locataire, heberge a titre gratuit, ou proprietaire uniquement d'une residence secondaire suffit a etre qualifie de primo-accedant au sens de la loi.
Peut-on etre primo-accedant apres un divorce ?
Oui, si vous n'etes plus proprietaire de votre residence principale depuis plus de 2 ans apres le divorce (vente du bien commun, attribution a l'ex-conjoint). Vous redevenez alors primo-accedant et pouvez beneficier du PTZ et des autres dispositifs reserves.
Quelles sont les aides reservees aux primo-accedants en 2026 ?
Les aides exclusives ou privilegiees pour les primo-accedants sont : le PTZ (108 000 EUR max a 0 %), le PAS (100 % + APL accession), l'exoneration de taxe fonciere (2 a 10 ans), et la donation exoneree de 100 000 EUR par parent. Le pret Action Logement et le PEL/CEL sont accessibles a tous, primo-accedants ou non.
Combien peut economiser un primo-accedant par rapport a un non primo-accedant ?
En cumulant le PTZ, les APL accession (via le PAS) et l'exoneration de taxe fonciere, un primo-accedant peut economiser 40 000 a 80 000 EUR sur la duree de son pret par rapport a un emprunteur non primo-accedant. L'essentiel de cette economie provient du PTZ (0 % d'interets) et des APL accession.
Comment beneficier de la donation exoneree de 100 000 EUR ?
Le dispositif de donation exoneree permet a chaque parent de donner 100 000 EUR a chaque enfant pour l'acquisition ou la construction de la residence principale, en exoneration totale de droits de donation. La donation doit etre declaree aupres des impots. Consultez un notaire pour les modalites precises.
Un couple peut-il etre primo-accedant si un seul des deux n'a jamais ete proprietaire ?
La condition de primo-accession s'apprecie pour chaque personne du menage. Dans un couple, il suffit qu'au moins un des deux conjoints remplisse la condition (pas proprietaire de sa residence principale depuis 2 ans) pour que le menage soit eligible au PTZ et aux autres aides primo-accedant.
Les primo-accedants ont-ils plus de mal a obtenir un pret ?
Pas necessairement. Les banques accueillent favorablement les dossiers primo-accedants, car le PTZ et les prets aides securisent le financement. En revanche, l'absence d'historique de propriete peut necessiter un apport solide (10 a 20 %) et un profil professionnel stable (CDI) pour convaincre la banque.
Jusqu'a quand peut-on beneficier du PTZ pour les maisons neuves ?
Le PTZ est prolonge jusqu'au 31 decembre 2027 dans sa forme actuelle (extension aux maisons individuelles). Au-dela de cette date, le dispositif pourrait etre reconduit, modifie ou supprime selon les orientations du gouvernement.
En tant que primo-accedant, estimez le cout global de votre projet avec notre guide national des prix de construction de maison.
Sources
- economie.gouv.fr : baremes PTZ 2026, dispositif donation exoneree, conditions primo-accedant
- Service-Public.fr : definition primo-accedant, PAS, exoneration taxe fonciere
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 31-10-3 : definition legale primo-accedant
- CAFPI : observatoire des primo-accedants 2025-2026
- Foncia : part des primo-accedants dans les transactions 2026
- ANIL : guides financement primo-accedants, reseau ADIL
- Code general des impots, article 1383 : exoneration taxe fonciere
Christophe Bini -- Expert en construction de maisons individuelles depuis 30 ans. Ancien directeur technique d'un groupe de construction national, il accompagne aujourd'hui les particuliers dans leurs projets de construction.
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