Frais de notaire construction maison 2026 : 7 à 8 % du prix du terrain seulement

Quand vous faites construire, les frais de notaire ne portent que sur l'achat du terrain : comptez 7 à 8 % du prix du terrain, soit 5 600 à 8 000 € pour un terrain de 80 000 à 100 000 €. Le contrat de construction (CCMI) ne passe pas chez le notaire — la maison elle-même n'est donc pas taxée. C'est l'un des grands avantages financiers de la construction neuve : sur un projet équivalent dans l'ancien, les mêmes frais s'appliquent à la totalité du prix, soit deux à trois fois plus. Mis à jour août 2026

---

Sommaire

• Pourquoi les frais de notaire sont réduits quand on fait construire
• Frais de notaire sur l'achat du terrain : 7 à 8 %
• Le barème officiel des émoluments du notaire
• Exemples chiffrés : terrain de 60 000 à 120 000 €
• Terrain acheté à un particulier ou à un aménageur : la différence
• Maison neuve achetée en VEFA : 2 à 3 %
• Les frais de notaire du prêt immobilier
• Comment réduire la facture
• FAQ

---

Pourquoi les frais de notaire sont réduits quand on fait construire

Dans un projet de construction, il n'y a qu'un seul acte notarié : l'achat du terrain. Le contrat de construction — CCMI, marché de travaux ou contrat d'architecte — est un contrat privé signé directement avec le constructeur, sans passage chez le notaire.

Concrètement, pour un projet type de 300 000 € (terrain 100 000 € + construction 200 000 €) :

	Achat dans l'ancien à 300 000 €	Construction (terrain 100 000 € + maison 200 000 €)
Assiette des frais de notaire	300 000 € (la totalité)	100 000 € (le terrain seul)
Frais de notaire (7-8 %)	21 000 - 24 000 €	7 000 - 8 000 €
Économie	Référence	≈ 14 000 - 16 000 €

C'est ce qui explique le raccourci « frais de notaire réduits dans le neuf » : ce ne sont pas les taux qui baissent sur le terrain, c'est l'assiette qui se limite au foncier.

Vous budgétez votre projet ? Notre simulateur de prix construction maison chiffre les 25 postes de votre construction — le terrain et ses frais s'ajoutent à part.

---

Frais de notaire sur l'achat du terrain : 7 à 8 %

Pour un terrain acheté à un particulier (le cas le plus courant en diffus), les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix du terrain. Le terme « frais de notaire » est d'ailleurs trompeur : le notaire n'en conserve qu'une petite partie.

Composante	Part approximative	À qui ça va
Droits de mutation (départementaux et communaux)	≈ 80 % des frais	État et collectivités
Émoluments du notaire (barème réglementé)	≈ 15 %	Le notaire
Débours et formalités (documents d'urbanisme, cadastre, publication)	≈ 5 %	Remboursement de frais avancés

Les droits de mutation sont fixés par l'État et les départements — le notaire n'a aucune marge dessus. Seuls ses émoluments suivent un barème national réglementé.

Le barème officiel des émoluments du notaire

Le barème en vigueur (fixé par arrêté, applicable depuis le 1ᵉʳ janvier 2021 — source : Service-Public) est dégressif par tranche de prix :

Tranche du prix d'achat	Taux d'émoluments HT
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Une TVA de 20 % s'ajoute à ces émoluments.

Exemples chiffrés : terrain de 60 000 à 120 000 €

Prix du terrain	Émoluments du notaire (TTC, au barème)	Frais d'acquisition totaux (≈ 7-8 %)
60 000 €	≈ 1 052 €	4 200 - 4 800 €
80 000 €	≈ 1 244 €	5 600 - 6 400 €
100 000 €	≈ 1 436 €	7 000 - 8 000 €
120 000 €	≈ 1 627 €	8 400 - 9 600 €

Émoluments calculés au barème officiel par tranche, TVA 20 % incluse. Le total inclut droits de mutation, débours et formalités — il varie légèrement selon le département et le dossier.

Le prix moyen d'un terrain en France étant d'environ 95 000 € (source : SDES, enquête EPTB), la plupart des projets de construction paient entre 5 500 et 8 500 € de frais de notaire — à intégrer dès le début dans votre plan de financement, car les banques les financent rarement : ils sortent en général de l'apport personnel.

---

Terrain acheté à un particulier ou à un aménageur : la différence

Le régime fiscal dépend du vendeur :

• Terrain vendu par un particulier (le cas du diffus, de la division parcellaire, de la succession) : droits de mutation pleins → 7 à 8 % du prix.
• Terrain vendu par un professionnel assujetti à la TVA (aménageur-lotisseur, le cas des terrains en lotissement) : la vente est soumise à la TVA et les droits d'enregistrement sont fortement réduits → les frais d'acquisition tombent autour de 2 à 3 %. En contrepartie, la TVA est incluse dans le prix affiché du lot.

Au moment de comparer un terrain en lotissement et un terrain en diffus, intégrez ce différentiel : à prix affiché égal, le lot d'aménageur coûte 4 à 5 points de frais en moins.

---

Maison neuve achetée en VEFA : 2 à 3 %

Si au lieu de faire construire vous achetez une maison neuve déjà bâtie ou sur plan (VEFA) auprès d'un promoteur, les frais de notaire s'appliquent au prix total — mais au taux réduit du neuf : 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien. Pour une maison à 250 000 €, comptez 5 000 à 7 500 €.

Attention à ne pas confondre les deux montages :

Montage	Ce qui passe chez le notaire	Frais
Construction (terrain + CCMI)	Le terrain seul	7-8 % du terrain (2-3 % si aménageur)
VEFA / clé en main promoteur	La totalité (terrain + maison)	2-3 % du prix total
Achat dans l'ancien	La totalité	7-8 % du prix total

Selon le prix du terrain et de la maison, les deux montages « neuf » se valent à peu près — l'ancien est systématiquement le plus taxé. Notre comparatif neuf vs ancien détaille l'arbitrage complet.

---

Les frais de notaire du prêt immobilier

Si votre banque exige une garantie hypothécaire (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), l'acte de prêt passe aussi chez le notaire : comptez 1 500 à 2 500 € supplémentaires selon le montant emprunté.

La plupart des banques acceptent aujourd'hui une caution mutuelle (type Crédit Logement) à la place : pas d'acte notarié, et une partie de la somme versée est restituable en fin de prêt. À négocier dès le montage du prêt construction.

---

Comment réduire la facture

1. Acheter le terrain à un aménageur assujetti à la TVA quand c'est possible : 2-3 % au lieu de 7-8 % (voir plus haut).
2. Ne passer chez le notaire que le terrain : c'est automatique en CCMI — mais vérifiez qu'un intermédiaire ne vous vend pas un montage « terrain + maison » d'un seul bloc au régime moins favorable.
3. Déduire du prix les équipements qui ne sont pas de l'immobilier quand le terrain en comporte (clôture récente, abri…) : les frais ne s'appliquent qu'à l'immobilier. Portée limitée sur un terrain nu.
4. Demander la remise sur émoluments : pour les acquisitions importantes, le notaire peut consentir une remise partielle sur la part haute de ses émoluments — elle ne porte jamais sur les droits de mutation, qui sont la grosse part de la facture.
5. Choisir la caution plutôt que l'hypothèque pour le prêt : 1 500 à 2 500 € d'acte notarié évités.

---

Vous avez un projet ? Obtenez une estimation personnalisée en 2 minutes avec notre simulateur gratuit →

FAQ — Frais de notaire et construction

Quels sont les frais de notaire pour un terrain à 80 000 € ?

Comptez 5 600 à 6 400 € (7 à 8 %) si le terrain est vendu par un particulier, dont environ 1 244 € d'émoluments du notaire au barème officiel — le reste part en droits de mutation et débours. Si le vendeur est un aménageur assujetti à la TVA, les frais tombent autour de 1 600 à 2 400 € (2 à 3 %).

Paie-t-on des frais de notaire sur le contrat de construction (CCMI) ?

Non. Le CCMI est un contrat privé signé avec le constructeur, sans acte notarié : seul l'achat du terrain passe chez le notaire. C'est pour cela qu'à budget égal, un projet de construction paie deux à trois fois moins de frais de notaire qu'un achat dans l'ancien.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils de 2-3 % dans le neuf ?

Pour un logement neuf vendu par un promoteur (VEFA), la vente est soumise à la TVA et les droits d'enregistrement sont fortement réduits par rapport à l'ancien. Le total — émoluments, droits réduits et débours — représente 2 à 3 % du prix au lieu de 7 à 8 %.

Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?

L'acheteur, sauf convention contraire (la clause « acte en main » où le vendeur les prend en charge reste rare). Ils sont versés au notaire le jour de la signature de l'acte authentique, en plus du prix du terrain.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

La plupart des banques demandent que les frais de notaire soient couverts par l'apport personnel. Un financement à 110 % (prix + frais) reste possible pour les meilleurs dossiers, mais il est devenu rare. Prévoyez-les dès le calcul de votre apport.

Les frais de notaire du terrain sont-ils déductibles des impôts ?

Non, pas pour une résidence principale ou secondaire. Ils s'ajoutent au prix de revient du bien, ce qui peut en revanche réduire la plus-value imposable en cas de revente (hors résidence principale, exonérée).

---

🧭 Vue d'ensemble des frais à prévoir : coûts cachés d'une construction — les 12 frais oubliés des budgets, chiffrés.

Pour aller plus loin

• Frais annexes d'une construction : 15 à 25 % du budget
• Trouver et acheter un terrain constructible
• Taxe d'aménagement : calcul et montant
• Viabilisation d'un terrain : coût des raccordements
• Monter son plan de financement
• Neuf ou ancien : le comparatif complet

Sources

• Service-Public — Barème réglementé des émoluments de notaire, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2021
• Notaires de France — Frais d'acquisition immobilière, ancien et neuf
• SDES — Enquête EPTB, prix moyens des terrains à bâtir en France
• ANIL — Achat de terrain et frais annexes de la construction

---

À propos de l'auteur

C.B est expert en construction de maisons individuelles depuis plus de 30 ans. Spécialisé dans l'analyse des coûts de construction et le conseil aux futurs propriétaires, il s'appuie sur les données officielles du SDES et de l'INSEE pour fournir des estimations fiables et actualisées.