Faire construire = frais de notaire sur le terrain seul (7 à 8 %), jamais sur la maison. Barème officiel, exemples chiffrés de 60 à 120 k€ et 5 leviers pour réduire la facture.
Quand vous faites construire, les frais de notaire ne portent que sur l'achat du terrain : comptez 7 à 8 % du prix du terrain, soit 5 600 à 8 000 € pour un terrain de 80 000 à 100 000 €. Le contrat de construction (CCMI) ne passe pas chez le notaire — la maison elle-même n'est donc pas taxée. C'est l'un des grands avantages financiers de la construction neuve : sur un projet équivalent dans l'ancien, les mêmes frais s'appliquent à la totalité du prix, soit deux à trois fois plus. Mis à jour août 2026
Sommaire
Dans un projet de construction, il n'y a qu'un seul acte notarié : l'achat du terrain. Le contrat de construction — CCMI, marché de travaux ou contrat d'architecte — est un contrat privé signé directement avec le constructeur, sans passage chez le notaire.
Concrètement, pour un projet type de 300 000 € (terrain 100 000 € + construction 200 000 €) :
| Achat dans l'ancien à 300 000 € | Construction (terrain 100 000 € + maison 200 000 €) | |
|---|---|---|
| Assiette des frais de notaire | 300 000 € (la totalité) | 100 000 € (le terrain seul) |
| Frais de notaire (7-8 %) | 21 000 - 24 000 € | 7 000 - 8 000 € |
| Économie | Référence | ≈ 14 000 - 16 000 € |
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C'est ce qui explique le raccourci « frais de notaire réduits dans le neuf » : ce ne sont pas les taux qui baissent sur le terrain, c'est l'assiette qui se limite au foncier.
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Pour un terrain acheté à un particulier (le cas le plus courant en diffus), les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix du terrain. Le terme « frais de notaire » est d'ailleurs trompeur : le notaire n'en conserve qu'une petite partie.
| Composante | Part approximative | À qui ça va |
|---|---|---|
| Droits de mutation (départementaux et communaux) | ≈ 80 % des frais | État et collectivités |
| Émoluments du notaire (barème réglementé) | ≈ 15 % | Le notaire |
| Débours et formalités (documents d'urbanisme, cadastre, publication) | ≈ 5 % | Remboursement de frais avancés |
Les droits de mutation sont fixés par l'État et les départements — le notaire n'a aucune marge dessus. Seuls ses émoluments suivent un barème national réglementé.
Le barème en vigueur (fixé par arrêté, applicable depuis le 1ᵉʳ janvier 2021 — source : Service-Public) est dégressif par tranche de prix :
| Tranche du prix d'achat | Taux d'émoluments HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Une TVA de 20 % s'ajoute à ces émoluments.
| Prix du terrain | Émoluments du notaire (TTC, au barème) | Frais d'acquisition totaux (≈ 7-8 %) |
|---|---|---|
| 60 000 € | ≈ 1 052 € | 4 200 - 4 800 € |
| 80 000 € | ≈ 1 244 € | 5 600 - 6 400 € |
| 100 000 € | ≈ 1 436 € | 7 000 - 8 000 € |
| 120 000 € | ≈ 1 627 € | 8 400 - 9 600 € |
Émoluments calculés au barème officiel par tranche, TVA 20 % incluse. Le total inclut droits de mutation, débours et formalités — il varie légèrement selon le département et le dossier.
Le prix moyen d'un terrain en France étant d'environ 95 000 € (source : SDES, enquête EPTB), la plupart des projets de construction paient entre 5 500 et 8 500 € de frais de notaire — à intégrer dès le début dans votre plan de financement, car les banques les financent rarement : ils sortent en général de l'apport personnel.
Le régime fiscal dépend du vendeur :
Au moment de comparer un terrain en lotissement et un terrain en diffus, intégrez ce différentiel : à prix affiché égal, le lot d'aménageur coûte 4 à 5 points de frais en moins.
Si au lieu de faire construire vous achetez une maison neuve déjà bâtie ou sur plan (VEFA) auprès d'un promoteur, les frais de notaire s'appliquent au prix total — mais au taux réduit du neuf : 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien. Pour une maison à 250 000 €, comptez 5 000 à 7 500 €.
Attention à ne pas confondre les deux montages :
| Montage | Ce qui passe chez le notaire | Frais |
|---|---|---|
| Construction (terrain + CCMI) | Le terrain seul | 7-8 % du terrain (2-3 % si aménageur) |
| VEFA / clé en main promoteur | La totalité (terrain + maison) | 2-3 % du prix total |
| Achat dans l'ancien | La totalité | 7-8 % du prix total |
Selon le prix du terrain et de la maison, les deux montages « neuf » se valent à peu près — l'ancien est systématiquement le plus taxé. Notre comparatif neuf vs ancien détaille l'arbitrage complet.
Si votre banque exige une garantie hypothécaire (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), l'acte de prêt passe aussi chez le notaire : comptez 1 500 à 2 500 € supplémentaires selon le montant emprunté.
La plupart des banques acceptent aujourd'hui une caution mutuelle (type Crédit Logement) à la place : pas d'acte notarié, et une partie de la somme versée est restituable en fin de prêt. À négocier dès le montage du prêt construction.
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Comptez 5 600 à 6 400 € (7 à 8 %) si le terrain est vendu par un particulier, dont environ 1 244 € d'émoluments du notaire au barème officiel — le reste part en droits de mutation et débours. Si le vendeur est un aménageur assujetti à la TVA, les frais tombent autour de 1 600 à 2 400 € (2 à 3 %).
Non. Le CCMI est un contrat privé signé avec le constructeur, sans acte notarié : seul l'achat du terrain passe chez le notaire. C'est pour cela qu'à budget égal, un projet de construction paie deux à trois fois moins de frais de notaire qu'un achat dans l'ancien.
Pour un logement neuf vendu par un promoteur (VEFA), la vente est soumise à la TVA et les droits d'enregistrement sont fortement réduits par rapport à l'ancien. Le total — émoluments, droits réduits et débours — représente 2 à 3 % du prix au lieu de 7 à 8 %.
L'acheteur, sauf convention contraire (la clause « acte en main » où le vendeur les prend en charge reste rare). Ils sont versés au notaire le jour de la signature de l'acte authentique, en plus du prix du terrain.
La plupart des banques demandent que les frais de notaire soient couverts par l'apport personnel. Un financement à 110 % (prix + frais) reste possible pour les meilleurs dossiers, mais il est devenu rare. Prévoyez-les dès le calcul de votre apport.
Non, pas pour une résidence principale ou secondaire. Ils s'ajoutent au prix de revient du bien, ce qui peut en revanche réduire la plus-value imposable en cas de revente (hors résidence principale, exonérée).
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C.B est expert en construction de maisons individuelles depuis plus de 30 ans. Spécialisé dans l'analyse des coûts de construction et le conseil aux futurs propriétaires, il s'appuie sur les données officielles du SDES, de l'INSEE et de la FFB pour fournir des estimations fiables et actualisées.
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Lancer mon estimationLes prix mentionnés dans cet article sont des estimations basées sur les données disponibles en 2026 et peuvent varier selon votre projet, votre région et les conditions du marché.
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