CCMI 2026 : Guide du Contrat Construction Maison Individuelle

Le CCMI est le contrat le plus protecteur pour faire construire votre maison. Encadré par la loi du 19 décembre 1990, il garantit un prix ferme, un délai de livraison et 7 niveaux de garantie. Voici tout ce que vous devez savoir avant de signer.

Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), encadré par la loi du 19 décembre 1990, est le contrat le plus protecteur pour le particulier qui fait construire. Il garantit un prix ferme et définitif, un délai de livraison avec pénalités de retard, et 7 niveaux de garantie incluant la garantie décennale de 10 ans, selon Service-Public.gouv.fr et l'ANIL.

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Qu'est-ce que le CCMI et pourquoi est-il obligatoire ?

Le CCMI est un contrat réglementé qui sécurise juridiquement et financièrement la construction d’une maison individuelle. Il est obligatoire dès qu’un constructeur réalise le gros œuvre et garantit prix, délais et assurances.

Définition et cadre légal (loi du 19 décembre 1990)

CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) : contrat encadré par la loi n°90-1129 qui protège le particulier en imposant prix ferme, garanties obligatoires et délai encadré.

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat réglementé par la loi n.90-1129 du 19 décembre 1990. Il s'impose des lors qu'un professionnel se charge de la construction d'une maison individuelle à usage d'habitation, qu'il fournisse ou non les plans.

Ce contrat a été créé spécifiquement pour protéger les particuliers qui font construire, face aux abus constatés dans les années 1980 (faillites de constructeurs, chantiers abandonnes, prix non maîtrisés).

CCMI avec fourniture de plan vs CCMI sans fourniture de plan

Critère	CCMI avec fourniture de plan	CCMI sans fourniture de plan
Définition	Le constructeur fournit le plan ET réalise les travaux	Le constructeur réalise les travaux sur un plan fourni par le client
Cas d'usage	Le plus courant : maison sur catalogue ou plan adapte	Rare : plan d'architecte exécuté par un constructeur
Garantie de livraison	Obligatoire	Obligatoire
Prix	Ferme et définitif	Ferme et définitif
Notice descriptive	Obligatoire et détaillée	Obligatoire

Le CCMI avec fourniture de plan représente la grande majorité des contrats signes en France et offre le niveau de protection maximal.

Quand le CCMI est-il obligatoire ?

Le CCMI est obligatoire des que les deux conditions suivantes sont réunies :

• Un professionnel se charge de l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et de mise hors d'air
• Pour la construction d'une maison individuelle ne dépassant pas deux logements destines au même maître d'ouvrage

Gros œuvre : ensemble des travaux structurels (fondations, murs porteurs, planchers).
Mise hors d’eau : maison étanche à la pluie (toiture posée).
Mise hors d’air : maison fermée avec menuiseries extérieures installées.

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Quelles sont les 7 garanties du CCMI ?

Le CCMI inclut 7 garanties légales qui couvrent votre projet de la signature jusqu’à 10 ans après la livraison, selon l’ANIL et Service-Public.

1. Garantie de livraison à prix et délai convenus

Garantie de livraison : assurance fournie par un garant (banque ou assureur) qui finance l’achèvement du chantier en cas de défaillance du constructeur.

C'est la garantie la plus importante du CCMI. Un garant financier (banque ou assureur agréé) s'engage à faire achever la maison ou a rembourser les sommes versées en cas de défaillance du constructeur. Cette garantie est unique au CCMI et n'existe pas dans les contrats de maîtrise d'oeuvre.

2. Garantie de parfait achèvement (1 an)

Garantie de parfait achèvement : obligation pour le constructeur de réparer tous les désordres signalés pendant 1 an après réception.

• Couvre tous les défauts, même mineurs
• Signalement par lettre recommandée
• Applicable à tous les lots du chantier

3. Garantie biennale (2 ans)

Garantie biennale : couvre pendant 2 ans les équipements dissociables du bâti.

• Robinetterie
• Volets roulants
• Radiateurs
• Ballon d'eau chaude
• Interphone

4. Garantie décennale (10 ans)

Garantie décennale : assurance obligatoire couvrant pendant 10 ans les dommages graves affectant la solidité ou l’usage du logement.

• Fissures structurelles
• Infiltrations importantes
• Défauts de fondations
• Problèmes d’étanchéité toiture

5. Assurance dommages-ouvrage

Assurance dommages-ouvrage (DO) : assurance qui préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre une décision de justice.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) préfinance les réparations relevant de la garantie décennale, sans attendre la décision de justice. Son coût représente 2 à 4% du prix de la construction, soit 3 500 à 4 500 € en moyenne. Elle est obligatoire pour le maître d'ouvrage.

6. Garantie de remboursement des acomptes

Si le contrat prévoit un versement avant le début des travaux, le constructeur doit fournir une garantie de remboursement de ces sommes. En cas d'annulation du contrat (conditions suspensives non levées, rétractation), les acomptes sont intégralement restitues.

7. Garantie d'isolation phonique

Le constructeur est tenu de respecter les normes d'isolation acoustique en vigueur. En cas de non-conformité constatée après la livraison, des travaux correctifs peuvent être exigés dans le cadre de cette garantie.

Pour une vue complète de toutes les garanties, consultez notre guide des garanties construction. Retrouvez tous nos conseils dans le guide du constructeur de maison.

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Quelles sont les clauses essentielles à vérifier ?

Un CCMI sécurisé repose sur 4 clauses clés : prix ferme, délai, notice descriptive précise et conditions suspensives.

Avant de signer votre CCMI, vérifiez ces 4 clauses fondamentales. Consultez aussi notre guide des pièges du CCMI pour aller plus loin.

Le prix ferme et définitif

Prix ferme et définitif : montant global non révisable sauf indexation légale sur l’indice BT01.

Le CCMI impose un prix global, forfaitaire et définitif. La seule révision autorisée est l'indexation sur l'indice BT01 (indice national du bâtiment tous corps d'état), si une clause le prévoit. En février 2026, l'indice BT01 est de 133,3 (source : INSEE). Toute clause prévoyant une révision de prix au-delà de l'indice BT01 est réputée non écrite.

Le délai de livraison et les pénalités de retard

Pénalités de retard : indemnités dues par le constructeur en cas de dépassement du délai contractuel.

• Minimum légal : 1/3000e du prix par jour de retard
• Délai exprimé en mois ou jours
• Exceptions limitées (intempéries, force majeure)

La description technique détaillée (notice descriptive)

Notice descriptive : document contractuel listant précisément tous les matériaux, équipements et prestations.

La notice descriptive est un document annexe au CCMI qui décrit avec précision chaque élément de la construction : matériaux utilisés, marques et références des équipements, niveaux de finition. Méfiez-vous des mentions vagues comme "au choix du constructeur" ou "selon disponibilité".

Les conditions suspensives

Conditions suspensives : clauses qui annulent automatiquement le contrat si certains événements ne se réalisent pas.

• Obtention du permis de construire
• Obtention du financement (prêt immobilier)
• Obtention de l'assurance dommages-ouvrage

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le contrat est annule et les acomptes versés sont intégralement rembourses.

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Quelles sont les obligations du constructeur dans un CCMI ?

Le constructeur est responsable du prix, du délai, des assurances et de la conformité des travaux.

Respecter le prix convenu

Le constructeur ne peut en aucun cas demander un supplément de prix non prévu au contrat. Les travaux supplémentaires éventuels doivent faire l'objet d'un avenant signe par les deux parties. Les fameux "travaux imprévus" ou "adaptation au sol" non mentionnés dans le contrat initial ne peuvent pas être factures si le constructeur était tenu de les prévoir.

Respecter le délai de livraison

Le constructeur est tenu de livrer dans le délai contractuel, sous peine de pénalités. Les causes légitimés de prolongation sont limitées : intempéries au-delà des moyennes saisonnières, retard dans l'obtention du permis non imputable au constructeur, force majeure.

Fournir les garanties d'assurance

Le constructeur doit fournir, avant le début des travaux, les attestations de toutes les assurances obligatoires (décennale, responsabilité civile, garantie de livraison). L'absence de ces documents est un motif de suspension du contrat.

Livrer conforme aux plans et à la notice descriptive

La maison livrée doit être strictement conforme aux plans et à la notice descriptive annexes au contrat. Toute non-conformité constatée lors de la réception constitue une réserve que le constructeur est tenu de lever.

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Quels sont vos droits en tant que maître d'ouvrage ?

Le maître d’ouvrage bénéficie de droits forts : rétractation, suivi du chantier, réserves et protection financière.

Le délai de rétractation de 10 jours (loi SRU)

Délai de rétractation : période légale de 10 jours pour annuler le contrat sans justification.

Après signature du CCMI, vous bénéficiez d'un délai de rétractation incompressible de 10 jours (loi SRU). Pendant ce délai, vous pouvez annuler le contrat sans motif et sans pénalité. Le délai court à compter de la réception du contrat par lettre recommandée.

Le droit de visite de chantier

Vous avez le droit de visiter votre chantier à tout moment, sous réserve de respecter les règles de sécurité. Le constructeur ne peut pas vous interdire l'accès au chantier.

La réception avec ou sans réserves

Réception des travaux : acte juridique marquant la fin du chantier et le point de départ des garanties.

• Sans réserve : maison conforme
• Avec réserves : défauts à corriger
• Refus de réception : anomalies majeures

Il est fortement recommandé de se faire assister par un expert en bâtiment indépendant pour la réception.

Le droit de consigner les 5% restants

À la livraison, vous pouvez consigner les 5% du prix restant auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou d'un organisme agréé, plutôt que de les verser au constructeur. Ces fonds sont débloqués une fois les réserves levées.

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Pour aller plus loin

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• comment faire construire en 2026
• tout sur les normes de construction
• guide des prix de construction maison

Pour décoder le vocabulaire d'un contrat de construction, gardez sous la main notre lexique des termes de la construction : CCMI, garantie de livraison, dommage-ouvrage y sont expliques simplement.

Le CCMI vous protégé, mais il ne remplace pas l'assurance dommages-ouvrage : notre guide de l'assurance dommages-ouvrage explique pourquoi elle reste obligatoire et combien elle coûte.

FAQ CCMI

Le CCMI est-il obligatoire pour faire construire sa maison ?

Oui, le CCMI est obligatoire dès qu'un professionnel se charge de l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et de mise hors d'air pour une maison individuelle. C'est la loi du 19 décembre 1990 qui l'impose.

Quelle est la différence entre un CCMI et un contrat de maîtrise d'oeuvre ?

Le CCMI impose un prix ferme et une garantie de livraison, ce que ne prévoit pas le contrat de maîtrise d'oeuvre. Avec un CCMI, le constructeur assume la responsabilité globale du chantier. Avec un contrat de maîtrise d'oeuvre, le maître d'ouvrage assume une part de responsabilité plus importante.

Peut-on modifier le CCMI après signature ?

Oui, par avenant signe par les deux parties. Tout avenant doit préciser l'impact sur le prix et le délai. Attention : un avenant ne peut pas modifier les garanties légales du CCMI.

Quels sont les paliers de paiement d'un CCMI ?

Les versements sont encadrés par la loi : 5% a la signature (avec garantie de remboursement), 10% a l'ouverture du chantier (si garantie de remboursement), puis selon l'avancement : 15% fondations achevées, 25% murs élevés, 40% mise hors d'eau, 60% cloisons terminées, 75% menuiseries et plomberie, 95% achèvement, 5% a la réception.

Que faire si le constructeur ne respecte pas le CCMI ?

En cas de non-respect du contrat (retard, malfaçon, non-conformité), adressez un courrier recommandé au constructeur. Si le problème persiste, activez la garantie de livraison auprès du garant financier, contactez votre ADIL départementale (gratuit) ou saisissez le tribunal judiciaire.

Le CCMI protège-t-il en cas de faillite du constructeur ?

Oui, c'est l'un de ses atouts majeurs. La garantie de livraison oblige le garant financier à faire achever les travaux ou a rembourser les sommes versées. Consultez notre guide faillite du constructeur pour connaître les démarches.

Combien coûte un CCMI en plus de la construction ?

Le CCMI en lui-même n'a pas de coût supplémentaire : c'est le contrat standard du constructeur. Le coût des garanties (décennale, livraison) est intégré dans le prix global. Seule l'assurance dommages-ouvrage est à votre charge (2 à 4% du prix, soit 3 500 à 4 500 €).

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Pour savoir a quel moment signer votre CCMI et quoi vérifier avant de vous engager, consultez notre guide étape par étape de la signature du CCMI.

Pour estimer le juste prix d'un CCMI, consultez notre guide des prix de construction de maison neuve.

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Article rédigé par l'équipe éditoriale de simulateur-prix-construction-maison.fr. Dernière mise à jour : février 2026. Sources : Service-Public.gouv.fr, ANIL, Légifrance (loi n.90-1129 du 19 décembre 1990), INSEE.