Les Étapes de Construction d'une Maison de A à Z

Les Étapes de Construction d'une Maison 2026 : Guide Chronologique de A à Z

Mis à jour le mai 2026 |

Construire une maison neuve se déroule en 4 grandes phases et 10 étapes clés, sur une durée totale de 12 à 18 mois entre la signature du contrat et la remise des clés. Comprendre cette chronologie te permet d’anticiper chaque échéance, de préparer les bons documents et de suivre efficacement ton chantier. La construction d'une maison individuelle se déroule en 4 phases principales sur 12 à 18 mois : le montage du projet (2-4 mois), la conception et les démarches administratives (3-6 mois), les travaux de construction (8-12 mois) et la livraison (1 mois). En 2026, le budget moyen tout compris se situe autour de 313 700 euros selon les données SDES/FFB, et 132 819 maisons individuelles ont été autorisées en France en 2025 selon le SDES.

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Quelles sont les 10 étapes pour construire une maison neuve ?

La construction d’une maison suit une séquence assez stable : budget, terrain, conception, permis, financement, chantier, réception. En clair, si tu bloques une étape, tout le reste glisse ; c’est pour ça qu’un calendrier bien tenu évite souvent 1 à 3 mois de retard.

Phase 1 -- Montage du projet (2-4 mois)

La première phase consiste à poser les fondations de votre projet, avant même de poser celles de votre maison.

Définir le budget : calcule ta capacité d'emprunt, ton apport personnel et les aides mobilisables (PTZ 2026, Action Logement). Le budget moyen tout compris atteint 313 700 euros en 2026 (source : SDES/FFB). Concrètement, sur une maison de 100 m², le budget global démarre souvent autour de 250 000 à 290 000 euros selon le terrain et la région.

Trouver le terrain : consulte les annonces (SeLoger, LeBonCoin), les lotissements communaux et les notaires. Vérifie le PLU, demande un certificat d'urbanisme informatif et fais borner la parcelle. Le prix moyen d'un terrain est de 95 000 euros (102 euros/m2, source : DVF et notaires de France selon les ventes constatées). Quand le terrain est viabilisé, la facture est plus lisible ; sinon, les raccordements ajoutent vite 5 000 à 15 000 euros selon la distance aux réseaux. Et attention aux zones concernées par le ZAN, qui limitent les terrains constructibles disponibles. Sur le terrain, je vois de plus en plus de clients élargir leur recherche via un terrain constructible en périphérie pour rester dans leur budget.

Choisir le professionnel : constructeur CCMI (80 % des maisons neuves), architecte (obligatoire au-delà de 150 m2) ou maître d'œuvre. Compare au minimum 3 devis détaillés. Pour un accompagnement complet, consulte notre guide complet faire construire. Le choix du contrat reste structurant : un contrat CCMI sécurise le prix et les délais dès le départ. CCMI : contrat de construction de maison individuelle, encadré par la loi de 1990, avec prix et délais verrouillés.

Phase 2 -- Conception et démarches (3-6 mois)

La deuxième phase concentre les choix qui figent le budget et le calendrier : plans, permis, sol, financement. C’est souvent là que tu gagnes ou perds 4 à 8 semaines, selon la vitesse des échanges avec la mairie, la banque et le constructeur.

Concevoir les plans : plans types du constructeur ou plans sur-mesure d'un architecte (8-15 % du coût des travaux). Les plans doivent respecter le PLU et la RE2020. Sur ce point, le plan de maison pèse directement sur le coût, surtout si tu ajoutes un étage, un garage accolé ou une toiture complexe. RE2020 : réglementation environnementale qui impose des seuils de consommation, de confort d’été et d’empreinte carbone.

Déposer le permis de construire : dossier PCMI 1 à 8, délai d'instruction de 2 mois pour une maison individuelle, puis 2 mois de délai de recours des tiers après affichage sur le terrain. De plus en plus de communes passent au dépôt dématérialisé via le permis numérique, ce qui peut raccourcir les échanges mais exige un dossier très propre dès le départ.

Réaliser l'étude de sol obligatoire : étude G1 (500-1 500 euros) obligatoire en zone argileuse depuis la loi Élan (2020), étude G2 AVP (1 500-5 000 euros) pour dimensionner les fondations. Sur un sol instable, c'est souvent elle qui fait varier le budget de 8 000 à 25 000 euros rien que sur les fondations.

Obtenir le financement : signature de l'offre de prêt après un délai de réflexion de 10 jours. Déblocage des fonds selon l'avancement du chantier. Côté financement, le PTZ 2026 peut couvrir jusqu'à 40 % du projet selon la zone et les revenus.

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Phase 3 -- Travaux de construction (8-12 mois)

C'est la phase la plus longue. Elle se subdivise en cinq sous-étapes :

Terrassement et fondations (2-4 semaines) : décapage de la terre végétale, creusement des fouilles, coulage des semelles et du radier. Le type de fondations dépend des résultats de l'étude de sol G2. Sur une maison de 120 m², compte souvent 12 000 à 30 000 euros pour cette seule ligne si le terrain impose des reprises de sol.

Gros œuvre -- murs, charpente, couverture (3-4 mois) : élévation des murs porteurs (parpaing, brique, béton cellulaire ou ossature bois), pose de la charpente et de la couverture (tuiles, ardoises, bac acier). C'est l'étape la plus visible du chantier. Pour comparer les systèmes, l'autoconstruction peut faire baisser la facture, mais elle rallonge souvent le calendrier de 3 à 6 mois.

Mise hors d'eau hors d'air (1-2 semaines) : pose des menuiseries extérieures (fenêtres, portes, volets) et étanchéité de la toiture. À ce stade, la maison est protégée des intempéries. En CCMI, cette étape représente 25 % du prix total sur l'échéancier de paiement. Sur le terrain, c'est souvent le moment où le chantier bascule du gros œuvre vers un rythme plus fin, avec beaucoup moins de marge d'erreur.

Second œuvre -- électricité, plomberie, isolation (2-3 mois) : passages des gaines et câbles électriques, tuyauteries d'eau et d'évacuation, pose de l'isolation intérieure (ou extérieure selon le projet), cloisons, installation du chauffage (pompe à chaleur dans 9 cas sur 10 en RE2020) et de la VMC. C'est aussi là que les choix techniques commencent à peser sur le délai, surtout si les équipes se croisent mal entre le plaquiste, l'électricien et le plombier.

Finitions -- revêtements, peinture, cuisine (1-2 mois) : carrelage, parquet, peinture des murs et plafonds, pose de la cuisine et des sanitaires, installation des équipements (chauffe-eau, tableau électrique). Les finitions conditionnent le confort quotidien et la valeur de votre maison.

Phase 4 -- Livraison (1 mois)

La réception des travaux : visite complète de la maison avec le constructeur, rédaction du PV de réception avec ou sans réserves. En cas de réserves, 5 % du prix sont consignés. Le constructeur dispose de 60 jours pour lever les réserves.

Remise des clés : tu deviens officiellement propriétaire occupant. Les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) démarrent à la date de réception. Côté sécurité, le contrat et les garanties construction servent de filet si un défaut apparaît après la livraison.

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Combien de temps dure chaque étape de construction ?

Les délais varient surtout selon le terrain, la mairie, la météo et le mode constructif. Sur une maison traditionnelle de 100 à 130 m², la durée totale reste le plus souvent entre 12 et 18 mois, mais un terrain compliqué ou un permis incomplet peut te rajouter 2 à 4 mois.

Tableau chronologique détaillé par phase

Étape	Durée moyenne	Cumul
Définition du budget	2-4 semaines	Mois 1
Recherche de terrain	1-3 mois	Mois 1-3
Choix du professionnel	2-4 semaines	Mois 3-4
Conception des plans	1-2 mois	Mois 4-6
Permis de construire (instruction)	2 mois	Mois 6-8
Recours des tiers	2 mois	Mois 8-10
Étude de sol + viabilisation	1-2 mois	Mois 8-10
Financement (offre de prêt)	1-2 mois	Mois 8-10
Terrassement + fondations	2-4 semaines	Mois 10-11
Gros œuvre	3-4 mois	Mois 11-15
Second œuvre	2-3 mois	Mois 15-18
Finitions	1-2 mois	Mois 18-20
Réception	1 mois	Mois 20-21

Durées indicatives pour une maison traditionnelle de 100-130 m2. Source : FFB, données constructeurs.

Les facteurs qui accélèrent ou ralentissent le chantier

Facteurs d'accélération :

• Construction en ossature bois (chantier 6-10 mois au lieu de 8-12).
• Maison modulaire préfabriquée en usine (4-6 mois de chantier).
• Terrain plat, sol portant, accès facile.
• Anticipation des démarches administratives (permis, financement en parallèle).

Facteurs de ralentissement :

• Intempéries prolongées (gel, fortes pluies, canicule).
• Sol argileux nécessitant des fondations spéciales.
• Terrain en pente (terrassement complexe).
• Retard du permis (demande de pièces complémentaires, recours d'un tiers).
• Rupture d'approvisionnement en matériaux.

Pour approfondir ce sujet, consulte notre article dédié aux délais de construction.

Tableau comparatif des durées selon le mode de construction

Mode de construction	Durée de chantier	Profil de délai
Maison traditionnelle parpaing	8 à 12 mois	Standard
Maison ossature bois	6 à 10 mois	Plus rapide
Maison passive	10 à 14 mois	Plus technique
Maison modulaire	4 à 6 mois	Très rapide

Les délais administratifs à ne pas sous-estimer

Le chantier ne démarre jamais au jour où tu signes le CCMI. Entre le dépôt du permis, l’instruction, les pièces complémentaires, le financement et le délai de recours, tu peux facilement perdre 4 à 6 mois avant la première pelle.

1. Dépôt du permis de construire.
2. Instruction en mairie : 2 mois pour une maison individuelle.
3. Affichage sur le terrain.
4. Délai de recours des tiers : 2 mois.
5. Validation du prêt et déblocage des fonds.
6. Ouverture de chantier.

Les points qui font varier le calendrier réel

Le calendrier théorique tient bien sur papier, mais le terrain décide souvent d’une autre histoire. Une dalle coulée en hiver, un approvisionnement de tuiles retardé de 3 semaines ou un terrassier bloqué sur un terrain humide suffisent à décaler toute la suite.

• Une commune très tendue sur l'urbanisme allonge parfois l'instruction de 1 à 3 mois si le dossier est incomplet.
• Un raccordement électrique Enedis peut prendre 6 à 12 semaines selon la zone.
• Une cuisine sur-mesure commandée tardivement décale souvent la réception de 2 à 4 semaines.

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Quel est le calendrier type d'une construction de maison ?

Le calendrier type d’une maison individuelle se lit comme une suite d’étapes imbriquées, pas comme une ligne droite. Le plus fiable reste de raisonner en jalons : terrain, plans, permis, fondations, hors d’eau hors d’air, second œuvre, finitions.

Frise chronologique visuelle (mois par mois)

Voici un exemple concret de calendrier pour une maison traditionnelle :

Mois 1-3 : Recherche terrain + budget + choix constructeur
Mois 4-5 : Signature CCMI + conception plans
Mois 6-7 : Dépôt permis + demande de prêt
Mois 8-9 : Obtention permis + offre de prêt
Mois 10 : Étude sol G2 + viabilisation + ouverture chantier
Mois 11 : Terrassement + fondations
Mois 12-14 : Gros œuvre (murs, plancher, charpente)
Mois 15 : Mise hors d'eau hors d'air
Mois 16-17 : Second œuvre (électricité, plomberie, isolation)
Mois 18-19 : Finitions (carrelage, peinture, cuisine)
Mois 20 : Nettoyage + pré-réception
Mois 21 : Réception + remise des clés

Exemple concret : construction d'une maison de 120 m2

Une famille de la région nantaise construit une maison de 120 m2 en parpaing avec un constructeur CCMI :

• Budget total : 295 000 euros (terrain 80 000 euros + construction 185 000 euros + frais 30 000 euros).
• Signature CCMI : mars 2026.
• Permis accordé : juillet 2026.
• Ouverture chantier : octobre 2026.
• Mise hors d'eau : mars 2027.
• Réception : septembre 2027.
• Durée totale : 18 mois de la signature à la remise des clés.

Tableau budget-type d'une maison de 120 m²

Poste	Montant moyen
Terrain	80 000 €
Construction	185 000 €
Frais de notaire	6 500 €
Étude de sol	2 000 €
Viabilisation	7 000 €
Assurance dommages-ouvrage	4 000 €
Aménagements extérieurs	10 500 €
Total	295 000 €

Répartition du budget par grandes phases

Phase	Part du budget	Montant sur 295 000 €
Terrain	27 %	80 000 €
Construction	63 %	185 000 €
Frais annexes	10 %	30 000 €

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Comment suivre l'avancement de son chantier ?

Suivre ton chantier, c’est surtout vérifier que chaque appel de fonds correspond bien à l’avancement réel. Si tu constates un décalage entre l’état du chantier et l’échéance demandée, tu dois le signaler tout de suite par écrit.

Les visites de chantier obligatoires

En CCMI, le contrat prévoit des visites à chaque étape clé correspondant aux appels de fonds :

• Ouverture du chantier (5 % à la signature + 10 % à l'achèvement des fondations).
• Achèvement des murs (20 % du prix).
• Mise hors d'eau (25 % du prix).
• Mise hors d'air (5 % du prix).
• Achèvement des cloisons et du second œuvre (15 % du prix).
• Finitions et équipements (15 % du prix).
• Réception (5 % restants).

Les points de vigilance à chaque étape

• Fondations : vérifie que le type correspond aux préconisations de l'étude de sol G2.
• Gros œuvre : contrôle l'équerrage des murs, la qualité du chaînage, l'implantation des ouvertures.
• Hors d'eau : inspecte la charpente, la couverture, les gouttières.
• Second œuvre : vérifie les emplacements des prises, interrupteurs, points d'eau.
• Finitions : contrôle la planéité des sols, la qualité des peintures, le fonctionnement de tous les équipements.

Un expert indépendant peut t'accompagner lors des visites clés (800-1 500 euros) pour détecter d'éventuelles malfaçons.

Pour connaitre le cout global de votre projet etape par etape, decouvrez notre guide complet des prix de construction de maison en France.

Tableau des contrôles à faire pendant le chantier

Étape	Ce que tu dois vérifier	Risque si tu laisses passer
Fondations	Conformité à l’étude de sol	Fissures, tassements
Gros œuvre	Alignement, ouvertures, chaînage	Défauts structurels
Hors d’eau / hors d’air	Étanchéité toiture et menuiseries	Infiltrations, ponts thermiques
Second œuvre	Réseaux, emplacement des équipements	Reprises coûteuses
Finitions	Niveau, peinture, pose des équipements	Retouches, litiges

Les documents à garder sous la main

Garde toujours les pièces qui prouvent l’avancement du chantier. En cas de désaccord, ce sont elles qui te protègent.

1. Le contrat CCMI et ses avenants.
2. Les plans signés.
3. Le permis affiché et le récépissé de dépôt.
4. L’étude de sol.
5. Les appels de fonds.
6. Les comptes rendus de visites de chantier.
7. Le procès-verbal de réception.

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Pour aller plus loin

Approfondis ton projet avec nos guides connexes :

• bien choisir son constructeur CCMI
• normes en vigueur pour construire

FAQ -- Étapes de construction

Peut-on commencer les travaux avant l'obtention du permis de construire ?

Non. Tout commencement de travaux avant l'obtention du permis de construire et la fin du délai de recours des tiers (2 mois après affichage) est illégal et expose à des sanctions pénales (amende, obligation de démolition). La seule exception concerne les travaux préparatoires de viabilisation du terrain.

Quand faut-il souscrire l'assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. C'est une obligation légale depuis la loi Spinetta de 1978. Son coût représente 2 à 4 % du coût de construction, soit 3 500 à 4 500 euros en moyenne.

Que se passe-t-il si le chantier s'arrête en cours de construction ?

En CCMI, la garantie de livraison protège le maître d'ouvrage. Si le constructeur fait faillite ou abandonne le chantier, le garant (organisme financier) prend le relais pour achever la construction. C'est l'une des protections majeures du CCMI.

Peut-on modifier les plans en cours de chantier ?

Des modifications mineures sont possibles (emplacement d'une prise, choix d'un carrelage), mais les modifications structurelles (déplacement d'un mur porteur, ajout d'une ouverture) nécessitent un avenant au contrat et potentiellement un permis modificatif. Ces modifications entraînent généralement un surcoût et un allongement du délai.

À quel moment faut-il choisir les finitions (carrelage, peinture, cuisine) ?

Le choix des finitions doit idéalement être fait avant le démarrage du second œuvre, soit environ 4-5 mois avant la livraison. Les constructeurs imposent souvent des délais pour les choix de finitions (2-3 mois après la signature du CCMI). Un retard dans ces choix peut décaler la livraison.

Combien de temps prend la viabilisation d'un terrain ?

La viabilisation prend en moyenne 1 à 3 mois selon la distance aux réseaux et les délais des concessionnaires. Pour une parcelle déjà proche de la voirie, le raccordement peut être bouclé en 4 à 6 semaines ; sur un terrain isolé, tu peux monter à 12 semaines.

Faut-il un architecte pour construire une maison en 2026 ?

Oui, si la surface de plancher dépasse 150 m². Sous ce seuil, tu peux passer par un constructeur CCMI ou un maître d'œuvre. Le coût d’un architecte varie souvent entre 8 et 15 % du montant des travaux selon le niveau de mission.

Quand l’appel de fonds de 95 % est-il demandé ?

L’appel de fonds de 95 % intervient à l’achèvement des travaux d’équipement, c’est-à-dire quand la maison est presque terminée mais pas encore réceptionnée. Tu dois vérifier que les équipements principaux sont posés et fonctionnels avant de régler cette étape.

Quelle est la meilleure période pour lancer un chantier de maison ?

Le démarrage au printemps reste le plus confortable pour le gros œuvre, avec moins de gel et moins de pluie. Mais en pratique, le vrai point de départ, c’est surtout le permis purgé et le financement débloqué : sans ça, même un terrain prêt ne démarre pas.

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